महाराष्ट्रात घर खरेदी: स्टॅम्प, नोंदणी आणि लपलेले खर्च २०२६

घर खरेदीपूर्वी स्टॅम्प ड्यूटी का महत्त्वाची?

नमस्कार मित्रांनो! तुम्ही २०२६ मध्ये महाराष्ट्रात घर घ्यायचा विचार करत असाल, मुंबई, पुणे, ठाणे, नवी मुंबई, नागपूर, नाशिक किंवा एखाद्या छोट्या गावात, तर हा लेख शेवटपर्यंत नक्की वाचा. बहुतेक लोक घराची किंमत, होम लोनचा EMI आणि डाउन पेमेंट एवढाच हिशोब करतात. पण रजिस्ट्रीच्या दिवशी, सब-रजिस्ट्रार ऑफिसमध्ये बसल्यावर लक्षात येतं की स्टॅम्प ड्यूटी, म्हणजेच मुद्रांक शुल्क, आणि नोंदणी शुल्क (रजिस्ट्रेशन फी) यासाठी अजून काही लाख रुपये लागणार आहेत. आणि ते पैसे बहुतेक वेळा होम लोनमधून मिळत नाहीत, ते आपल्या खिशातूनच भरावे लागतात.

आता एक साधं उदाहरण बघूया. समजा तुम्ही पुण्यात ₹६० लाखांचा फ्लॅट घेतला. पुण्यात स्टॅम्प ड्यूटीचा दर ७% आहे. म्हणजे फक्त स्टॅम्प ड्यूटीच ₹४.२० लाख होते. त्यात नोंदणी शुल्क ₹३०,००० धरा. म्हणजे जवळपास ₹४.५० लाख फक्त सरकारी शुल्कात जातात. यात अजून GST, सोसायटी फी, लोन प्रोसेसिंग फी, वकिलाची फी असे लपलेले खर्च धरले, तर आकडा अजून वाढतो. म्हणूनच घर खरेदीचं बजेट ठरवताना “घराची किंमत + सरकारी शुल्क + लपलेले खर्च” असा पूर्ण हिशोब करणं गरजेचं आहे.

स्टॅम्प ड्यूटी का महत्त्वाची आहे, याची तीन मुख्य कारणं आहेत:

• कायदेशीर मालकी: स्टॅम्प ड्यूटी भरून दस्त नोंदणीकृत (रजिस्टर) झाल्याशिवाय त्या मालमत्तेवर तुमचा हक्क कायद्याने मजबूत होत नाही. पुढे घर विकायचं असेल, लोन घ्यायचं असेल किंवा वारसाहक्काचा प्रश्न आला, तर नोंदणीकृत कागदपत्रंच कामाला येतात.
• रोख पैशांची गरज: बँक साधारणपणे घराच्या किमतीवर लोन देते, पण स्टॅम्प ड्यूटी आणि नोंदणी शुल्क आपल्यालाच भरावं लागतं, अशी सर्वसाधारण पद्धत आहे (तुमच्या बँकेकडे नक्की तपासा). त्यामुळे डाउन पेमेंटसोबत हे पैसेही आधीच बाजूला ठेवावे लागतात.
• योग्य निर्णय: महिलांच्या नावावर घेतल्यास सवलत मिळते, शहरानुसार दर वेगळे आहेत, रेडी रेकनर दर किती आहेत, हे आधीच माहीत असलं तर तुम्ही योग्य शहर, योग्य प्रकल्प आणि योग्य मालकी रचना निवडू शकता.

तुम्ही अजून घर घ्यावं की भाड्याने राहावं, याचा विचार करत असाल, तर आमचा हा लेख आधी जरूर वाचा: होम लोन घ्यावं की नाही? चांगलं की वाईट. आणि लोन न घेता किंवा कमी लोन घेऊन, बचतीतून घर कसं घ्यायचं याचं नियोजन हवं असेल तर हा लेख उपयोगी पडेल: बचतीतून घर कसं घ्यायचं.

महत्त्वाची सूचना: हा लेख फक्त शैक्षणिक माहितीसाठी आहे. हा कायदेशीर सल्ला नाही. स्टॅम्प ड्यूटी, नोंदणी शुल्क, GST आणि बँकेचे शुल्क वेळोवेळी बदलू शकतात. व्यवहार करण्याच्या दिवशी (आणि हा लेख प्रकाशित झाल्यावर वाचताना) सर्व दर IGR महाराष्ट्र, eASR, तुमचे सब-रजिस्ट्रार ऑफिस आणि तुमची बँक यांच्याकडून नक्की तपासा (VERIFY).

मुद्रांक शुल्क कसे मोजतात? (करार vs रेडी रेकनर — जास्तवर)

स्टॅम्प ड्यूटीचा सगळ्यात महत्त्वाचा नियम एका वाक्यात सांगायचा तर: करारातील किंमत (Agreement Value) आणि रेडी रेकनर दराने येणारी किंमत (Market Value), या दोघांपैकी जी जास्त असेल, त्यावर स्टॅम्प ड्यूटी लागते.

हे जरा सोप्या भाषेत समजून घेऊया.

१. करारातील किंमत म्हणजे काय?
तुम्ही आणि बिल्डर (किंवा विक्रेता) यांच्यात जी किंमत ठरली आणि जी विक्री करारात (Agreement for Sale किंवा Sale Deed) लिहिली जाते, ती करारातील किंमत.

२. रेडी रेकनर दर म्हणजे काय?
महाराष्ट्र सरकार प्रत्येक भागासाठी, प्रत्येक गावासाठी, प्रत्येक झोनसाठी मालमत्तेचा एक किमान बाजारमूल्य दर ठरवते. याला रेडी रेकनर (Ready Reckoner, RR) दर किंवा ASR (Annual Statement of Rates) म्हणतात. हा दर साधारणपणे प्रति चौरस मीटर असतो. तुमच्या फ्लॅटचं क्षेत्रफळ × त्या भागाचा RR दर = सरकारच्या नजरेतील बाजारमूल्य.

३. मग नियम काय?

• जर करारातील किंमत रेडी रेकनरपेक्षा जास्त असेल, तर स्टॅम्प ड्यूटी करारातील किंमतीवर लागते.
• जर करारातील किंमत रेडी रेकनरपेक्षा कमी असेल, तर स्टॅम्प ड्यूटी रेडी रेकनर मूल्यावर लागते.

उदाहरण (फक्त समजण्यासाठी काल्पनिक आकडे):
समजा ठाण्यात तुम्ही एक फ्लॅट ₹५५ लाखांना ठरवला. पण त्या भागाच्या रेडी रेकनर दराप्रमाणे त्या फ्लॅटचं मूल्य ₹६० लाख येतं. तर स्टॅम्प ड्यूटी ₹५५ लाखांवर नाही, तर ₹६० लाखांवर लागेल. ठाण्याचा दर ७% धरला, तर स्टॅम्प ड्यूटी = ₹६० लाख × ७% = ₹४.२० लाख.

उलट, जर तोच फ्लॅट ₹६५ लाखांना ठरला आणि रेडी रेकनर मूल्य ₹६० लाख असेल, तर स्टॅम्प ड्यूटी ₹६५ लाखांवर लागेल, म्हणजे ₹४.५५ लाख.

यातून काय शिकायचं?

• “कागदावर किंमत कमी दाखवू, म्हणजे स्टॅम्प ड्यूटी कमी लागेल” हा विचार चालत नाही, कारण रेडी रेकनरपेक्षा कमी मूल्यावर ड्यूटी लागतच नाही. शिवाय कागदावर किंमत कमी दाखवून बाकी रक्कम रोखीने देणं हे कायदेशीर अडचणीत आणू शकतं. असं कधीही करू नका.
• घर फायनल करण्याआधी त्या भागाचा रेडी रेकनर दर स्वतः तपासा. याची पद्धत आपण पुढे H2 क्रमांक ६ मध्ये बघणार आहोत.
• रेडी रेकनरचं मूल्य ठरवताना मजला, लिफ्ट, बांधकामाचं वय, बांधकामाचा प्रकार असे घटकही विचारात घेतले जाऊ शकतात. यासाठी नेमके नियम eASR वरील मार्गदर्शक सूचनांमध्ये किंवा सब-रजिस्ट्रारकडे तपासा (तपासा).

प्रस्तावित बदल — अजून कायदा नाही:
ऑगस्ट २०२६ मध्ये India Today मधील बातमीनुसार, बांधकाम सुरू असलेल्या (Under-Construction, UC) घरांसाठी स्टॅम्प ड्यूटी दोन टप्प्यांत भरण्याचा प्रस्ताव चर्चेत आहे — म्हणजे करारावेळी साधारण ७५–८०% ड्यूटी आणि उरलेली नंतर (ढोबळ). पण लक्षात ठेवा, हा फक्त प्रस्ताव आहे, कायदा नाही. जोपर्यंत सरकारची अधिकृत अधिसूचना येत नाही, तोपर्यंत सध्याच्या पद्धतीनुसारच नियोजन करा. व्यवहाराच्या दिवशी याची स्थिती IGR किंवा सब-रजिस्ट्रारकडे VERIFY करा.

शहरानुसार दर २०२६: मुंबई · पुणे/पिंपरी-चिंचवड/ठाणे/नवी मुंबई/नागपूर · इतर महापालिका · छोटे क्षेत्र

महाराष्ट्रात स्टॅम्प ड्यूटीचा दर सगळीकडे एकसारखा नाही. तुमचं घर कोणत्या भागात आहे — मुंबई महापालिका, मोठी महापालिका, इतर महापालिका की छोटं क्षेत्र — यावर दर ठरतो. याचं कारण म्हणजे मूळ स्टॅम्प ड्यूटीवर काही भागात स्थानिक संस्था अधिभार (Local Body Tax / Surcharge) आणि मेट्रो सेस (Metro Cess) लागतो.

१. मुंबई (BMC हद्द)

• एकूण दर: ६% (५% स्टॅम्प ड्यूटी + १% मेट्रो सेस)
• महिलेच्या एकट्या नावावर: ५%

मुंबईत घर महाग असल्यामुळे टक्केवारी थोडी कमी वाटली तरी रक्कम मोठी होते. उदाहरणार्थ ₹१ कोटीच्या फ्लॅटवर ६% म्हणजे ₹६ लाख स्टॅम्प ड्यूटी.

२. पुणे, पिंपरी-चिंचवड (PCMC), ठाणे, नवी मुंबई, नागपूर

• एकूण दर: ७% (५% स्टॅम्प ड्यूटी + १% स्थानिक संस्था अधिभार + १% मेट्रो सेस)
• महिलांसाठी: ६%

इथे लक्षात घ्या की पुणे, ठाणे किंवा नवी मुंबईत टक्केवारीने मुंबईपेक्षा दर जास्त आहे. अनेक लोकांना वाटतं की मुंबईतच सगळ्यात जास्त ड्यूटी लागते, पण टक्केवारीच्या हिशोबाने ७% हा दर या शहरांमध्ये लागतो. त्यामुळे पुणे किंवा ठाण्यात ₹६० लाखांचं घर घेताना स्टॅम्प ड्यूटी ₹४.२० लाख इतकी होते.

३. इतर महापालिका (उदा. नाशिक, छत्रपती संभाजीनगर, कोल्हापूर, सोलापूर)

• एकूण दर: ६%
• महिलांसाठी: ५%

या शहरांमध्ये मेट्रो सेस लागू नसल्यामुळे दर ७% ऐवजी ६% आहे, असं सर्वसाधारण चित्र आहे. पण तुमच्या शहरात मेट्रो किंवा इतर अधिभाराबाबत काही नवीन अधिसूचना आली आहे का, हे व्यवहाराच्या दिवशी नक्की तपासा (VERIFY).

४. छोटे क्षेत्र (नगरपरिषद, नगरपंचायत, ग्रामपंचायत, ग्रामीण भाग)

इथे खरं सांगायचं तर स्पष्ट एकच आकडा देणं कठीण आहे. वेगवेगळ्या स्रोतांमध्ये ३% ते ५% असे वेगवेगळे दर सांगितले जातात — म्हणजे स्रोतांमध्ये एकमत नाही. त्यामुळे आम्ही इथे कोणताही ठाम आकडा देत नाही.

छोट्या क्षेत्रात घर किंवा प्लॉट घेत असाल तर:

• तुमच्या भागाच्या सब-रजिस्ट्रार ऑफिसमध्ये थेट विचारा.
• IGR महाराष्ट्रच्या अधिकृत वेबसाइटवर स्टॅम्प ड्यूटी कॅल्क्युलेटर किंवा दराची माहिती तपासा.
• तुमचं गाव/भाग कोणत्या प्रशासकीय हद्दीत येतं — महापालिका, नगरपरिषद, ग्रामपंचायत की कटक मंडळ (Cantonment) — हे आधी नक्की करा, कारण त्यावर दर बदलतो.
• हा दर VERIFY केल्याशिवाय बजेट फायनल करू नका.

एक महत्त्वाची गोष्ट: “शहराचं नाव” नव्हे, “हद्द” बघा

अनेकदा लोक म्हणतात “आम्ही पुण्यात घर घेतलं”, पण प्रत्यक्षात तो भाग पुणे महापालिकेच्या हद्दीत नसून एखाद्या ग्रामपंचायत किंवा नगरपरिषदेच्या हद्दीत असतो. किंवा पुढे-मागे तो भाग महापालिकेत समाविष्ट झालेला असतो. त्यामुळे बिल्डरच्या जाहिरातीत “पुणे” लिहिलं आहे म्हणून ७% धरू नका किंवा कमी दर धरू नका. ७/१२ उतारा, प्रॉपर्टी कार्ड किंवा प्रकल्पाच्या कागदपत्रांवरून तो भाग नेमका कोणत्या हद्दीत आहे, हे तपासा आणि त्यानुसार दर ठरवा.

महिलांच्या नावावर १% सवलत — पुरुष सह-मालक जोडल्यास जाते का?

महाराष्ट्र सरकारने महिलांना घराची मालकी मिळावी यासाठी स्टॅम्प ड्यूटीत १% सवलत दिली आहे. ही सवलत साधारणपणे ३१ मार्च २०२१ च्या सुमारास आलेल्या आदेशाद्वारे लागू झाली (तारीख ढोबळ — अधिकृत अधिसूचना तपासा).

सवलत किती?

• मुंबई: ६% ऐवजी ५%
• पुणे, PCMC, ठाणे, नवी मुंबई, नागपूर: ७% ऐवजी ६%
• इतर महापालिका (नाशिक, छ. संभाजीनगर, कोल्हापूर, सोलापूर): ६% ऐवजी ५%

किती पैसे वाचतात? (काल्पनिक उदाहरण)
₹६० लाखांच्या घरावर १% सवलत म्हणजे थेट ₹६०,००० ची बचत. ₹१ कोटीच्या घरावर ही बचत ₹१ लाख होते. मध्यमवर्गीय कुटुंबासाठी ही रक्कम छोटी नाही — यातून फर्निचर, इंटिरियर किंवा पहिल्या काही महिन्यांचा EMI सहज निघू शकतो.

आता सगळ्यात महत्त्वाचा प्रश्न: नवरा किंवा वडील यांना सह-मालक केलं तर सवलत मिळते का?

उत्तर आहे: नाही. मुंबईसाठी मिळालेल्या माहितीनुसार, सवलत घर फक्त महिलेच्या एकट्या नावावर (sole name) असेल तेव्हाच मिळते. जर करारात पुरुष सह-मालक (उदा. पती, वडील, मुलगा, भाऊ) जोडला, तर ही १% सवलत लागू होत नाही आणि पूर्ण दराने ड्यूटी भरावी लागते. हाच नियम इतर शहरांनाही लागू असल्याचं सर्वसाधारणपणे मानलं जातं, पण तुमच्या व्यवहारासाठी सब-रजिस्ट्रारकडे नक्की तपासा (तपासा).

मग काय करायचं? काही व्यावहारिक मुद्दे:

• होम लोन आणि मालकी वेगळी असू शकते: अनेक बँका पती-पत्नीला सह-कर्जदार (co-borrower) म्हणून घेतात. सह-कर्जदार असणं आणि मालमत्तेचा सह-मालक असणं हे दोन वेगळे विषय आहेत. पण तुमची बँक सह-कर्जदाराला सह-मालक बनवण्याची अट घालते का, हे लोन घेण्याआधी बँकेकडून लिखित स्वरूपात समजून घ्या. नाहीतर १% सवलत गमवावी लागू शकते.
• दोन महिला सह-मालक: उदाहरणार्थ आई आणि मुलगी किंवा दोन बहिणी एकत्र घर घेत असतील तर सवलत मिळते का, याबद्दल आमच्याकडे पक्की अधिकृत माहिती नाही. सब-रजिस्ट्रारकडे तपासा (तपासा).
• पैसे कोणाचे, मालकी कोणाची: फक्त सवलतीसाठी घर पत्नीच्या नावावर करताय, पण पूर्ण पैसे पतीचे आहेत, तर इन्कम टॅक्स, होम लोन टॅक्स बेनिफिट आणि भविष्यातील वारसाहक्क या बाबतीत काय परिणाम होतो, हे CA किंवा वकिलाकडून समजून घ्या. ₹६०,००० वाचवण्यासाठी पुढे मोठा गोंधळ होऊ नये.
• कुटुंबात स्पष्ट चर्चा करा: घर कोणाच्या नावावर, EMI कोण भरणार, टॅक्स बेनिफिट कोण घेणार — हे सगळं आधीच ठरवा.

आमचं सांगणं एवढंच: सवलत चांगली आहे, ती नक्की घ्या, पण पूर्ण विचार करून आणि कागदपत्रं स्पष्ट ठेवून.

नोंदणी शुल्क: १%, कमाल ₹३०,०००

स्टॅम्प ड्यूटीसोबत दुसरं सरकारी शुल्क म्हणजे नोंदणी शुल्क (Registration Fee). दस्त सब-रजिस्ट्रार ऑफिसमध्ये नोंदवण्यासाठी हे शुल्क भरावं लागतं.

नियम सोपा आहे:

• नोंदणी शुल्क = मालमत्तेच्या मूल्याच्या १%
• पण याला कमाल मर्यादा ₹३०,००० आहे.

याचा अर्थ काय?

• ₹२० लाखांच्या घरासाठी: १% = ₹२०,०००. ही रक्कम ₹३०,००० पेक्षा कमी आहे, म्हणून ₹२०,००० भरावे लागतील.
• ₹३० लाखांच्या घरासाठी: १% = ₹३०,०००. म्हणजे बरोबर कमाल मर्यादा.
• ₹६० लाख, ₹१ कोटी किंवा ₹२ कोटीच्या घरासाठी: १% ची रक्कम ₹३०,००० पेक्षा जास्त होते, पण मर्यादा असल्यामुळे फक्त ₹३०,००० भरावे लागतील.

म्हणजे ₹३० लाखांपेक्षा जास्त किमतीच्या बहुतेक शहरी घरांसाठी नोंदणी शुल्क ₹३०,००० धरून चालायला हरकत नाही. पण स्टॅम्प ड्यूटीला अशी कोणतीही कमाल मर्यादा नाही — घराची किंमत जितकी जास्त, तितकी स्टॅम्प ड्यूटी जास्त.

याशिवाय लक्षात ठेवण्यासारखं:

• नोंदणीच्या वेळी दस्त हाताळणी शुल्क, स्कॅनिंग, ई-रजिस्ट्रेशन सेवा किंवा एजंट/वकिलाची फी असे छोटे-मोठे खर्च असू शकतात. यांचे अधिकृत ठराविक आकडे आमच्याकडे नाहीत, म्हणून बिल्डर किंवा वकिलाकडून आधीच लिखित अंदाज घ्या (तपासा).
• स्टॅम्प ड्यूटी आणि नोंदणी शुल्क सामान्यपणे GRAS (सरकारी ऑनलाइन पेमेंट प्रणाली) द्वारे किंवा ई-स्टॅम्पिंगद्वारे भरता येतात. पेमेंटची पावती जपून ठेवा.
• व्यवहाराच्या दिवशी नोंदणी शुल्काचा नियम बदलला आहे का, हे IGR वर VERIFY करा.

रेडी रेकनर FY २०२६–२७ बदलले नाहीत — IGR eASR कसा तपासायचा

२०२६ मध्ये घर घेणाऱ्यांसाठी एक दिलासा देणारी बातमी आहे. Economic Times, Hindustan Times आणि Times of India यांच्या बातम्यांनुसार, १ एप्रिल २०२६ पासून FY २०२६–२७ साठी महाराष्ट्रातील रेडी रेकनर दर बदलले नाहीत — म्हणजे मागच्या वर्षीचेच दर कायम ठेवले आहेत.

याचा तुमच्यावर काय परिणाम?

• रेडी रेकनर वाढला नाही, म्हणजे ज्या व्यवहारांत RR मूल्य करारातील किमतीपेक्षा जास्त असतं, तिथे स्टॅम्प ड्यूटीचा भार यावर्षी त्या कारणाने वाढला नाही.
• पण लक्षात ठेवा — बिल्डरची बाजारभावाची किंमत वाढू शकते. RR बदलला नाही म्हणून घरांच्या किमती थांबल्या असं नाही. ड्यूटी शेवटी “जास्त असलेल्या” मूल्यावरच लागते.

IGR eASR वर रेडी रेकनर दर कसा तपासायचा? (स्टेप-बाय-स्टेप)

महाराष्ट्र नोंदणी व मुद्रांक विभागाची (IGR) eASR सुविधा वापरून तुम्ही घरी बसून रेडी रेकनर दर बघू शकता.

अधिकृत लिंक: https://igreval.maharashtra.gov.in/eASR2.0/

सध्या eASR 2.0 हे बीटा (beta) स्वरूपात आहे. त्यामुळे आमचा सल्ला आहे की 2.0 वर दर बघा आणि जुन्या eASR 1.9 आवृत्तीवरही तोच दर येतो का, हे क्रॉस-चेक करा. दोन्हीत फरक दिसला तर सब-रजिस्ट्रार ऑफिसमध्ये खात्री करा.

साधारण प्रक्रिया अशी (वेबसाइटचं स्वरूप बदलू शकतं):

• १. वरील लिंक उघडा.
• २. आर्थिक वर्ष निवडा — FY २०२६–२७.
• ३. जिल्हा (District) निवडा — उदा. पुणे, ठाणे, नागपूर.
• ४. तालुका आणि गाव/शहर निवडा. महापालिका क्षेत्र असेल तर त्यानुसार पर्याय निवडा.
• ५. झोन / उप-झोन (Zone / Sub-zone) निवडा. तुमचा भाग कोणत्या झोनमध्ये येतो, हे सर्व्हे नंबर, CTS नंबर किंवा परिसराच्या वर्णनावरून ठरतं.
• ६. तिथे निवासी (Residential), व्यावसायिक (Commercial), खुली जमीन (Open Land) असे वेगवेगळे दर प्रति चौरस मीटर दिसतील.
• ७. तुमच्या फ्लॅटचं क्षेत्रफळ (चौरस मीटरमध्ये) × निवासी दर = ढोबळ रेडी रेकनर मूल्य.
• ८. मजला, लिफ्ट, बांधकामाचं वय याबाबत eASR वरील मार्गदर्शक सूचना वाचा, कारण त्यामुळे अंतिम मूल्य बदलू शकतं (तपासा).

उपयोगी टिप्स:

• चौरस फूट vs चौरस मीटर: बिल्डर बहुतेक वेळा चौरस फुटांत बोलतात, पण RR दर चौरस मीटरमध्ये असतो. रूपांतर करताना चूक करू नका.
• कार्पेट एरिया: RERA नुसार करारात कार्पेट एरिया लिहिलेला असतो. RR मूल्य मोजताना कोणतं क्षेत्रफळ वापरायचं, हे eASR सूचनांप्रमाणे किंवा वकिलाकडून तपासा.
• झोन ओळखण्यात अडचण: तुमचा फ्लॅट नेमका कोणत्या झोनमध्ये येतो हे कळत नसेल, तर बिल्डरकडून सर्व्हे/CTS नंबर घ्या आणि सब-रजिस्ट्रार ऑफिसमध्ये विचारा.
• स्क्रीनशॉट ठेवा: तुम्ही तपासलेल्या दराचा स्क्रीनशॉट आणि तारीख जपून ठेवा, म्हणजे बिल्डर किंवा एजंटशी चर्चा करताना उपयोगी पडेल.

लपलेले खर्च: GST (UC ५% / परवडणारे १% / तयार फ्लॅट नाही), सोसायटी फी, दलाली, प्रोसेसिंग, पार्किंग/कॉर्पस

स्टॅम्प ड्यूटी आणि नोंदणी शुल्क हे “दिसणारे” सरकारी खर्च आहेत. पण घर घेताना असे अनेक खर्च असतात जे जाहिरातीत मोठ्या अक्षरात लिहिलेले नसतात. यांना आपण “लपलेले खर्च” म्हणू. एक-एक करून बघूया.

१. GST — घराच्या प्रकारावर अवलंबून

• बांधकाम सुरू असलेलं घर (Under-Construction): ५% GST, आणि यावर बिल्डरला इनपुट टॅक्स क्रेडिट (ITC) मिळत नाही.
• परवडणारं घर (Affordable Housing): १% GST. पण “परवडणारं” कोणतं, यासाठी कार्पेट एरिया आणि किंमतीच्या ठराविक मर्यादा आहेत. त्या मर्यादा सरकारच्या अधिकृत GST FAQ मध्ये दिल्या आहेत — तुमचा फ्लॅट त्यात बसतो का हे नक्की तपासा (तपासा).
• तयार फ्लॅट, ज्याला Completion Certificate (CC) मिळालं आहे: GST लागत नाही.
• रिसेल (जुनं) घर: GST लागत नाही.

काल्पनिक उदाहरण: ₹६० लाखांच्या बांधकाम सुरू असलेल्या फ्लॅटवर ५% GST म्हणजे ₹३ लाख. आणि त्यावर पुण्यातील ७% स्टॅम्प ड्यूटी ₹४.२० लाख. म्हणजे फक्त या दोनमध्येच ₹७.२० लाख. याउलट CC मिळालेला तयार फ्लॅट घेतला तर GST चे ₹३ लाख वाचतात. म्हणून “UC स्वस्त की तयार फ्लॅट?” याची तुलना करताना GST धरूनच तुलना करा.

२. सोसायटी ट्रान्सफर फी

रिसेल घर घेताना सोसायटीकडून शेअर सर्टिफिकेट तुमच्या नावावर करण्यासाठी ट्रान्सफर फी घेतली जाते. महापालिका क्षेत्रात या फीची कमाल मर्यादा ₹२५,००० असल्याचं सांगितलं जातं [VERIFY]. काही सोसायट्या यापेक्षा जास्त मागतात, अशा तक्रारी येतात. त्यामुळे सोसायटीच्या उपविधी (bye-laws) आणि सहकार विभागाचे सध्याचे नियम तपासा.

३. दलाली (Brokerage)

रिसेल घर किंवा एजंटमार्फत घर घेतलं तर दलाली साधारण १–२% + त्यावर १८% GST असं सर्वसाधारण चित्र आहे. पण हा आकडा बाजारातील प्रथेवर आधारित आहे, अधिकृत नाही (ढोबळ). दलाली किती, कधी द्यायची आणि कोणत्या सेवेसाठी, हे आधीच लिखित ठरवा.

४. होम लोन प्रोसेसिंग फी

बँका लोन मंजूर करताना प्रोसेसिंग फी घेतात. उपलब्ध माहितीनुसार (सर्व आकडे VERIFY on the day):

• SBI: ०.३५% + GST, किमान ₹५,००० आणि कमाल ₹१५,००० (पगारदारांसाठी)
• HDFC: ०.५% पर्यंत + GST
• ICICI: ०.५%

बँका सणांच्या काळात ऑफर देतात, तर कधी अटी बदलतात. त्यामुळे लोन घेण्याच्या दिवशी बँकेच्या अधिकृत वेबसाइटवर किंवा शाखेत तपासा. लोन घेतल्यावर ते लवकर आणि हुशारीने कसं फेडायचं हे समजून घ्यायचं असेल तर हा लेख वाचा: होम लोन हुशारीने कसं फेडायचं. आणि पुढे घराच्या कामासाठी किंवा स्टॅम्प ड्यूटीचा खर्च भरून काढण्यासाठी टॉप-अप लोनचा विचार करत असाल, तर आधी हे वाचा: होम लोन टॉप-अप — चांगलं की वाईट?.

५. पार्किंग, कॉर्पस फंड, आगाऊ मेंटेनन्स, कायदेशीर खर्च

इथे प्रामाणिकपणे सांगतो — पार्किंग, कॉर्पस फंड, आगाऊ मेंटेनन्स आणि कायदेशीर/वकिलाच्या फीसाठी विश्वासार्ह अधिकृत ठराविक रक्कम किंवा रेंज आमच्याकडे नाही. प्रत्येक प्रकल्प, प्रत्येक बिल्डर आणि प्रत्येक शहरानुसार हे खर्च खूप बदलतात. म्हणून आम्ही इथे कोणताही आकडा देत नाही.

तुम्ही काय करायचं:

• बिल्डरकडून RERA नुसार पूर्ण कॉस्ट शीट लिखित स्वरूपात मागा.
• त्यात बेसिक किंमत, पार्किंग, कॉर्पस, आगाऊ मेंटेनन्स (किती महिन्यांचा), क्लबहाऊस, वीज/पाणी कनेक्शन, कायदेशीर शुल्क, GST — सगळं वेगवेगळं लिहिलेलं असू द्या.
• “ऑल इनक्लुसिव्ह” असं तोंडी सांगितलं तर त्यावर विश्वास ठेवू नका. काय समाविष्ट आहे आणि काय नाही, हे लिखित घ्या.
• दोन-तीन प्रकल्पांची कॉस्ट शीट शेजारी ठेवून तुलना करा.

RERA कलम १३: नोंदणीकृत कराराआधी कमाल १०%

घर खरेदीदारांना संरक्षण देणारा एक अतिशय महत्त्वाचा नियम म्हणजे RERA कायद्याचं कलम १३.

नियम काय सांगतो?
बिल्डर (प्रमोटर) विक्रीचा करार (Agreement for Sale) नोंदणीकृत (registered) होण्याआधी घराच्या किमतीच्या १०% पेक्षा जास्त रक्कम ॲडव्हान्स किंवा अर्ज शुल्क म्हणून घेऊ शकत नाही.

सोप्या भाषेत:
समजा फ्लॅटची किंमत ₹६० लाख आहे. तर करार रजिस्टर होण्याआधी बिल्डर तुमच्याकडून जास्तीत जास्त ₹६ लाख घेऊ शकतो. “बुकिंगसाठी १५% द्या, करार नंतर करू” असं कोणी सांगत असेल, तर तिथेच सावध व्हा.

हे का महत्त्वाचं आहे?

• नोंदणीकृत करार नसताना जास्त पैसे दिले, तर प्रकल्प रखडला किंवा वाद झाला तर तुमची बाजू कमकुवत होते.
• नोंदणीकृत करारात ताबा देण्याची तारीख, कार्पेट एरिया, पेमेंट शेड्यूल, दंडाच्या अटी सगळं लिहिलेलं असतं — तेच तुमचं खरं संरक्षण आहे.
• करार रजिस्टर करतानाच स्टॅम्प ड्यूटी भरली जाते. त्यामुळे “१०% बुकिंग + स्टॅम्प ड्यूटी + नोंदणी शुल्क” इतकी रक्कम सुरुवातीलाच तयार ठेवावी लागते. हे रोख नियोजनात धरा.

व्यावहारिक सल्ला:

• प्रकल्पाचा MahaRERA नोंदणी क्रमांक तपासा आणि MahaRERA वेबसाइटवर प्रकल्पाची माहिती बघा.
• प्रत्येक पेमेंटची पावती घ्या आणि शक्यतो बँक ट्रान्सफरनेच पैसे द्या.
• करारातील पेमेंट शेड्यूल बांधकामाच्या टप्प्यांशी जोडलेलं आहे का, हे तपासा.
• करारावर सही करण्याआधी वकिलाकडून एकदा तपासून घ्या. हा लेख कायदेशीर सल्ला नाही.

शहरानुसार उदाहरण तक्ता + खरेदीपूर्वी चेकलिस्ट

आता सगळं एकत्र एका तक्त्यात बघूया. खालील उदाहरणात आपण ₹६० लाख मूल्याचं घर धरलं आहे (हे मूल्य करारातील किंमत आणि रेडी रेकनर मूल्य यापैकी जास्त असलेलं आहे, असं गृहीत धरलं आहे). हे आकडे फक्त समजण्यासाठी आहेत.

तक्ता १: शहरानुसार स्टॅम्प ड्यूटी दर (२०२६)

तक्ता २: ₹६० लाखांच्या घरावर ढोबळ सरकारी शुल्क (काल्पनिक उदाहरण)

लक्षात ठेवा: या तक्त्यात GST, सोसायटी फी, दलाली, लोन प्रोसेसिंग फी, पार्किंग, कॉर्पस, मेंटेनन्स आणि कायदेशीर खर्च धरलेले नाहीत. बांधकाम सुरू असलेल्या घरावर ५% GST (₹६० लाखांवर ₹३ लाख) वेगळा लागेल. CC मिळालेला तयार फ्लॅट किंवा रिसेल घर असेल तर GST लागत नाही.

खरेदीपूर्वी चेकलिस्ट ✅

घराचा करार करण्याआधी ही यादी एकदा तपासा:

1. हद्द नक्की करा: घर कोणत्या प्रशासकीय हद्दीत आहे — BMC, पुणे/PCMC/ठाणे/नवी मुंबई/नागपूर महापालिका, इतर महापालिका की छोटे क्षेत्र?
2. स्टॅम्प ड्यूटीचा दर तपासा: व्यवहाराच्या दिवशी IGR वर किंवा सब-रजिस्ट्रारकडे दर VERIFY करा.
3. रेडी रेकनर मूल्य मोजा: eASR 2.0 (बीटा) वर दर बघा आणि eASR 1.9 वर क्रॉस-चेक करा.
4. करार vs RR: दोन्हीपैकी जास्त मूल्यावरच ड्यूटीचा हिशोब करा.
5. मालकी रचना ठरवा: महिलेच्या एकट्या नावावर घेणार असाल तर १% सवलत मिळेल; पुरुष सह-मालक जोडला तर सवलत जाईल.
6. बँकेची अट तपासा: सह-कर्जदाराला सह-मालक करणं बँकेला बंधनकारक वाटतं का, हे लिखित विचारा.
7. नोंदणी शुल्क धरा: १%, कमाल ₹३०,०००.
8. GST तपासा: UC असेल तर ५%, परवडणाऱ्या घराच्या मर्यादेत असेल तर १% (GST FAQ तपासा), CC मिळालेला तयार/रिसेल असेल तर GST नाही.
9. RERA कॉस्ट शीट मागा: पार्किंग, कॉर्पस, मेंटेनन्स, कायदेशीर खर्च — सगळं लिखित.
10. RERA कलम १३: नोंदणीकृत कराराआधी १०% पेक्षा जास्त रक्कम देऊ नका.
11. MahaRERA नोंदणी: प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक आणि माहिती तपासा.
12. लोन प्रोसेसिंग फी: बँकेची सध्याची फी व्यवहाराच्या दिवशी तपासा.
13. सोसायटी ट्रान्सफर फी: रिसेल घर असेल तर सोसायटीच्या मागणीची नियमांशी तुलना करा [VERIFY].
14. दलाली लिखित ठरवा: टक्केवारी, GST आणि पेमेंटची वेळ.
15. आपत्कालीन निधी जपा: स्टॅम्प ड्यूटी आणि डाउन पेमेंटसाठी सगळी बचत संपवू नका. किमान काही महिन्यांचा खर्च आणि EMI बाजूला ठेवा.
16. वकिलाचा सल्ला: करार, टायटल आणि कागदपत्रं एकदा वकिलाकडून तपासून घ्या.